Case da ristrutturare nella campagna toscana: l’approccio di LeoMar

Rudere in vendita nella campagna toscana?

A quanti, amanti della vita tranquilla in campagna, sarà balzata alla mente l’idea romantica di acquistare a poco prezzo un vecchio edificio di natura agricola per ristrutturarlo e farne la propria abitazione?

Non si tratta d’altronde di un’opzione inusuale – cercando sui grandi portali come Idealista o Immobiliare.it alla voce casale, cascina, casa rurale, casa di campagna o proprietà rustica si trovano moltissime offerte a partire da poche decine di migliaia di euro. La Toscana è una regione che offre molte possibilità in questo senso, ed è possibile prendere in considerazione anche case da ristrutturare nelle campagne non lontane da importanti centri abitati come Siena, Arezzo, Pisa, Lucca, Pistoia, Prato o Firenze.

La ristrutturazione di un rustico in pessime condizioni però non è una passeggiata.

Richiede analisi preventiva sull’immobile, la zona, la municipalità. Così come una conoscenza approfondita delle regole relative ai materiali, ai colori, agli impianti e alle destinazioni d’uso previste per ciascun locale. 

Contrariamente a quello che certe narrazioni idilliache sui social vorrebbero farci credere, non si ristruttura un casale in rovina in modalità fai-da-te, magari con un manipolo di amici che ci vengono a dare una mano il fine settimana. Ci vuole un partner unico affidabile, ci vogliono esperti che abbiano già affrontato situazioni simili, per poter risolvere ogni tipo di problematica.

In questa breve chiacchierata con i professionisti dello Studio Tecnico LeoMar – architetti e geometri, cercheremo di capire quali sono i passi da compiere quando si è interessati ad effettuare questo tipo di operazioni immobiliari. 

Come vi avvicinate ad un potenziale nuovo cliente che deve ristrutturare?

Quando viene affidato a LeoMar un progetto di ristrutturazione, il primo passo è la conoscenza diretta con la committenza. Si può svolgere un incontro in studio oppure un sopralluogo in loco per comprendere lo stato dei luoghi e l’entità delle lavorazioni necessarie. Già in questa fase si fornisce al cliente una prima idea del quadro economico complessivo, con un’idea della spesa generale per l’intervento (quadro economico di spesa di massima). 

Cosa succede prima che venga messo nero su bianco un preventivo ufficiale?

Si parte da una sorta di ipotesi sui costi, quello che potrebbe essere chiamato un pre-preventivo. Si tratta di una cifra di massima che viene discussa assieme al cliente a livello verbale. Si tratta di una fase importante – in cui si vanno a definire le lavorazioni necessarie e di conseguenza cominciano ad emergere gli adempimenti amministrativi per poter aprire il cantiere e iniziare i lavori in regola.

La fase iniziale è dunque una sorta di “chiacchierata” informale, per mettere a conoscenza il cliente di ciò che è necessario tecnicamente. Allo stesso tempo, questa fase interlocutoria serve anche a noi per inquadrare il cliente, capire le sue possibilità di spesa. Il nostro intento principale è quello di indirizzarlo e “non spaventarlo”, cercando in tutti i modi di andare nella direzione di un preventivo calzante.

Quali sono le possibilità in caso di ristrutturazione di case indipendenti in zone di campagna?

Quando incontriamo un cliente che ci contatta e dice “mi piacerebbe ristrutturare casa”, quello che facciamo è approfondire la sua conoscenza a livello di desiderata e di previsione di spesa. In che modo? Anzitutto cerchiamo di avere ben chiaro a che livello del processo di acquisto ci troviamo. Andiamo a fare un primo sopralluogo e cerchiamo di prendere tutte le informazioni necessarie: il cliente è già proprietario dell’immobile e vuole andare direttamente in fase esecutiva, per conoscere indicativamente la cifra che spenderà? Oppure si tratta di una persona che cerca assistenza nell’acquisto – che arriva e ci dice: “non so se comprare o meno questo immobile, mi preparereste uno studio di fattibilità?”. A quel punto noi ci mettiamo a lavoro su un percorso di progettazione con i costi stimati per procedere con questa ristrutturazione. Capita non di rado, nel caso di casali di campagna, che questa consulenza preliminare richiesta dal committente diventi una vera e propria indagine che richiede tempo ed energie. Si tratta però di un’operazione necessaria – conoscendo approfonditamente lo stato delle cose sarà più facile gestire in maniera fluida, senza grosse sorprese, l’iter di recupero e valorizzazione dell’immobile.

Vi è mai capitata la richiesta di ristrutturare un rudere?

Proprio nelle scorse settimane ci ha contattato un cliente che deve ristrutturare un rudere. Non ci sono le fondamenta, il tetto va buttato giù e rifatto completamente, per intenderci c’è da mettere su carta un bel progetto. 

La nostra prima domanda al committente è stata: “vuoi cominciare i lavori subito o vuoi capire prima quali sono le procedure di fattibilità per fare questa tipologia di operazione?”.

Ovviamente, dipende sempre dalla tipologia di intervento. Perché un conto è se mi stai chiedendo il rifacimento delle facciate – per cui riusciamo a fare un computo metrico, un elenco delle operazioni, dettagliato. Nel caso del rudere le lavorazioni da programmare sono parecchie e gli step per arrivare a definire un computo metrico sono differenti.

Qual è la documentazione che cercate nel caso di un edificio rurale?  

Per molti acquirenti italiani e stranieri, una casa di campagna, anche se in stato di rudere, è pur sempre una casa da abitare. Ma per un tecnico è diverso. Un tecnico va subito a informarsi a livello catastale – perché solitamente un edificio rurale è un fabbricato al servizio di terreni agricoli, utilizzato per attività agricole o come abitazione per l’imprenditore agricolo. Un edificio rurale insomma non è un immobile residenziale. Può diventarlo? Dipende. Lo studio di fattibilità prima dell’acquisto serve proprio a questo, ad informare l’eventuale futuro proprietario sul reale stato dell’immobile dal punto di vista tecnico, catastale, paesaggistico oggi. A capire se ci sono possibilità a livello di normativa urbanistica comunale per effettuare un cambio di destinazione d’uso. E, se ci sono, a definire eventualmente in via preliminare tempi, costi e procedure.  

In quale fase fate un accesso agli atti in Comune?

Per iniziare ad avere una prima idea della situazione urbanistica relativa all’immobile, chiediamo alla committenza se è in possesso della documentazione inerente l’unità immobiliare, in particolare un documento che costituisce una buona base di partenza è il Contratto d’Acquisto.

In seguito ci interessa conoscere ogni dettaglio rispetto alla conformità dell’immobile, e qui si entra in una fase un po’ più tecnica. Se si tratta di un immobile vecchio, la conformità sarà relativa all’anno di costruzione o ristrutturazione. E quindi, quando si cominciano a stimare i costi, dovremo andare ad aggiungere tutte quelle parti che riguardano gli adeguamenti da fare oggi, che non sono stati fatti in passato perché vigevano le vecchie norme.

In secondo luogo chiediamo al committente se è in possesso delle vecchie pratiche edilizie riguardanti l’immobile. Qualora il committente non abbia questi carteggi, ci facciamo dare una delega da lui o dal proprietario attuale, per fare una richiesta di accesso agli atti in Comune, e ci andiamo a prendere tutte le vecchie pratiche edizie. Perché lo facciamo? Ci interessa capire se ci sono state vecchie pratiche edilizie e su quali parti hanno insistito. Inoltre, in quasi tutti i casi va dichiarata la conformità urbanistica dell’immobile, cioè vuol dire controllare che sull’immobile non sussistono abusi edilizi.